不動産投資 用語集

物件価格に対して、年間の家賃がどれくらいの割合か。経費やローン返済を一切考慮していない「見かけの利回り」。広告で「利回り○%!」と書いてあるのはほぼこれ。実際の手残りとはかなり違うので、これだけで判断するのは危険。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（%）

物件価格 5,000万円、月額家賃 40万円の場合
40万 × 12ヶ月 ÷ 5,000万 × 100 = 9.6%

経費を引いた後の「本当の利回り」。管理費・修繕費・保険・税金などの経費を引いた後の数字。表面利回りよりずっと現実に近い。

実質利回り = NOI（年間純収益）÷ 物件価格 × 100（%）

自分が出したお金（頭金）に対して、年間どれだけ返ってくるか。「1,000万円の頭金で年60万円の手残り → CCR 6%」のように、自分のお金に対するリターンがわかる。株の配当利回りと比較しやすい指標。

CCR = 年間キャッシュフロー（税引前）÷ 自己資金 × 100（%）

物件価格に対して、ローン返済後の手残りがどれくらいの割合か。

CF利回り = 年間キャッシュフロー（税引前）÷ 物件価格 × 100（%）

「家賃収入で借金の返済をどれだけ余裕をもって賄えるか」の倍率。銀行が最も重視する指標の一つ。「1.2倍以上ないと融資しない」という基準を持つ銀行が多い。

DSCR = NOI（年間純収益）÷ 年間ローン返済額

家賃収入のうち、ローン返済に何%使われるか。低いほど安全。DSCRの裏返しで、DSCR 1.3 ≒ 返済比率 55%程度。

返済比率 = 年間ローン返済額 ÷ 年間実効収入 × 100（%）

最低何%入居していれば赤字にならないか。BERが90%を超えていると、少しの空室で赤字になるため非常にリスクが高い。

BER =（運営費 + 年間ローン返済額）÷ 満室家賃収入 × 100（%）

物件価格に対して、いくら借りるか。LTVが高い（フルローンに近い）ほどレバレッジは効くが、返済負担も重くなる。銀行はLTV 70-80%を基準にすることが多い。

LTV = ローン借入額 ÷ 物件価格 × 100（%）

NOIが利息の何倍あるか。

ICR = NOI ÷ 年間利息支払額

借入額に対するNOIの割合。銀行がローンの安全性を見る指標。LTVやDSCRは金利や返済期間で変わるが、Debt Yieldは純粋に「借りた額に対してどれだけ稼ぐか」なので、銀行間で比較しやすい。

Debt Yield = NOI ÷ ローン借入額 × 100（%）

家賃から経費を引いた、ローン返済前の年間利益。ローンの返済（元金・利息）、減価償却、所得税は含まない。純粋に「物件が稼ぐ力」を見る指標。

NOI = 実効収入 − 運営費合計

空室を見込んだ後の、実際に入ってくる見込みの年間家賃。

実効収入 = 満室家賃 ×（1 − 空室率）+ その他収入

物件を持っている限りかかる年間の経費。主な内訳: 賃貸管理費（PM費・家賃の3-8%）、建物管理費（BM費）、水光熱費、火災保険料、固定資産税・都市計画税、修繕費、原状回復費、募集経費（AD費）。

NOIからローン返済を引いた、実際の手残り。これがマイナス = 毎月の給料や貯金から持ち出しが発生する。絶対避けたい状態。

税引前CF = NOI − 年間ローン返済額（元金 + 利息）

毎月の返済額が一定の、最もポピュラーな返済方法。初期は利息の割合が大きく、後半は元金の割合が大きくなる。返済額は変わらないので計画が立てやすい。

毎月の元金返済額が一定の返済方法。初期の返済額が大きい。利息が減っていくので、毎月の返済額は徐々に減る。総支払利息は元利均等より少ない。

銀行は一般に「法定耐用年数 − 築年数」を融資期間の上限とする。RC: 47年、重量鉄骨: 34年、軽量鉄骨: 27年、木造: 22年。銀行によっては耐用年数超えでも融資する場合あり。

「この土地と建物を今作り直したらいくらか」という原価ベースの評価。銀行がまず見る評価方法。「積算評価 ≧ 融資希望額」なら担保として十分と判断されやすい。

土地評価 = 路線価 × 土地面積 × 各種補正率
建物評価 = 再調達原価 × 延床面積 × 残存年数 ÷ 法定耐用年数
積算評価 = 土地評価 + 建物評価

「この物件が生む収益から逆算した価値」。直接還元法で算出する。

収益還元価格 = NOI ÷ Cap Rate

NOI 500万円、Cap Rate 5% の場合
500万 ÷ 5% = 1億円

そのエリア・物件タイプで、投資家が期待する利回り水準。周辺の取引事例から算出し、物件の適正価格を逆算したり、出口（売却）価格の推定にも使う。

Cap Rate = NOI ÷ 物件価格 × 100（%）

この物件をいつ・いくらで売るかの計画。4つのパターンがある: 標準（最終年のNOI ÷ エリア平均Cap Rate）、チャレンジ（+10%、好況・物件改善等）、安定（-10%、保守的）、土地残存（建物の価値をゼロとし、土地だけの価値で売却）。

物件を売った利益にかかる税金。税率が保有期間で大きく変わる。5年以下（短期譲渡）: 39.63%、5年超（長期譲渡）: 20.315%。「5年」は売却した年の1月1日時点で判定。

元金返済額が減価償却費を上回る年。税引後の手残りが急に悪化するポイント。年数が経つと減価償却が終わり、元金返済だけが残る。税金が増えて、実際の手残りが急減する。サラリーマン大家が最も見落としがちなリスク。

建物の価値が年々下がることを経費として計上できる仕組み。実際にお金は出ていかないのに経費になる = 節税効果がある。

年間減価償却費 = 建物価格 ÷ 法定耐用年数

不動産で出た赤字を、給与所得と相殺して所得税を減らせる仕組み。減価償却で「帳簿上は赤字」にできれば、給与から引かれる所得税・住民税が減る。実際のキャッシュフローはプラスでも帳簿上マイナスにできることがある。

不動産を持っているだけで毎年かかる税金。固定資産税評価額は公示地価の約70%が目安。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（上限）
合計 = 評価額 × 約1.7%

「もし賃料が下がったら？空室が増えたら？金利が上がったら？」を数字で確認する分析。楽観（空室率 -2pt）、標準（変動なし）、悲観（賃料-5% / 空室+5pt / 金利+1%）の3ケースで検証。

感度分析をさらに厳しくしたもの。「最悪の場合どうなるか」を見る。弱（賃料-3%/空室+3pt/金利+0.5%）、中（賃料-5%/空室+5pt/金利+1.0%）、強（賃料-10%/空室+10pt/金利+2.0%）の3段階。

「投資全体を通じて、年間何%のリターンがあったか」を表す指標。Levered IRR（レバード）はローンを使った場合の自己資金に対するリターン。Unlevered IRR（アンレバード）はローンなし（全額自己資金）の場合のリターン。

将来のキャッシュフローを「今の価値」に換算したときに、投資額を上回るかどうか。

投資期間全体で、自己資金が何倍になったか。

Equity Multiple =（累積キャッシュフロー + 売却手取り）÷ 初期自己資金

国が毎年1月1日時点で公表する「土地の正常な価格」。国土交通省が約26,000地点を調査し、毎年3月下旬に公表。土地取引の指標、公共用地の取得価格の基準に使われる。

道路に面した土地1平米あたりの価格。相続税・贈与税の計算に使う。国税庁が毎年7月に公表。公示地価の約80%が目安。相続税評価、固定資産税評価の基礎、銀行の担保評価に使われる。

実際に売買された価格。国土交通省が四半期ごとに公表。公示地価の約1.1〜1.2倍が目安。相場感の把握、売買価格の妥当性チェックに使われる。

路線価（約80%）< 公示地価（100%）< 実勢価格（約110-120%）。例: 公示地価 100万円/平米のエリアなら、路線価は約80万円/平米、実勢価格は約110-120万円/平米。

不動産業界で広く使われる面積単位。1坪 = 約3.306平米、1平米 = 約0.3025坪。「坪単価」= 1坪あたりの価格や賃料。

建物の各階の床面積を合計したもの。

実際に賃貸に出せる面積。共用部（廊下・エレベーター等）を除いた面積。